Любую крупную покупку в семье нужно расценивать как инвестицию. Для этого существует несколько формул – достаточно несложных, что бы зная их, использовать в нужный момент для принятия важных решений. Я уже писал об этих расчётных показателях в посте Расчёт простых и сложных процентов.
В большинстве случаев инвесторов интересует FV – будущая стоимость, для расчёта своих предполагаемых барышей. FV этим и привлекательна, но часто спланированные доходы так и не приобретают своих материальных очертаний. Совсем другое дело PV приведённая стоимость. Данный показатель измеряет реальные деньги «синицу в руках», которая сегодня всегда стоит дороже, чем аналогичные суммы, но в будущем.
Материальное положение в которым все мы будем пребывать завтра, во многом предопределяют сегодняшние инвестиционные решения. К каким решениям может привести приведённая стоимость лучше всего иллюстрирует следующий пример.
Давайте представим себе семью молодожёнов, которые арендует квартиру за годовую плату в 10 000 $. Им подарили на свадьбу 200 000 $, а хозяин квартиры предложил им купить свою недвижимость за аналогичную стоимость.
Пусть условная ставка по налогам будет равна 20%. По предварительным данным на содержание квартиры и уплату налога необходимо затратить следующие суммы:
Коммунальные платежи – 1 200 $
Налог на недвижимость – 2 400 $
Итого: 3600 $
Сейчас все эти расходы включены в общие платежи.
Одной из главных целей любой молодой семьи – скорейшее приобретение недвижимости для проживания при как можно меньших расходах. Если супругов устраивает сама квартира, дом, район и др. моменты возникает резонный вопрос: Стоит ли покупать эту квартиру, или лучше пока пожить в ней в качестве арендаторов?
PV на содержание квартиры равна стоимости исходящих денежных потоков (после уплаты налогов), дисконтированных по процентной ставке (после уплаты налогов).
Раз расходы на уплату налога на недвижимость могут быть вычтены из общего налогооблагаемого дохода, то налог на недвижимость каждый год составляет 2400 $ – 20% = 1920 $. Привязки к определённой дате приобретения нет. Прогнозируемую рыночную стоимость квартиры тоже нельзя принимать в расчёт, так как квартира используется и будет использоваться для проживания, а не для перепродажи.
При покупке квартиры необходимо едино разово внести 200 000 $ Все будущие расходы будут складываться только из коммунальных расходов и налога на недвижимость, а также пониженного (в результате вычета из дохода налога на собственность) подоходного налога:
Исходящий денежный поток в год t = 1200 + 1920 = 3120 $
Если принять ставку дисконтирования до выплаты налогов за Y, то приведённая стоимость владения квартирой рассчитывается следующим образом:
PV затрат на приобретение квартиры = 200 000 $ + 3120 $ / 0,8 y
Допустим состояние квартиры со временем не меняется. Поэтому здесь нет амортизационных понижающих коэффициентов. Формула расчёта – аннуитет. Похожим образом приведённая стоимость аренды квартиры может быть выражена как:
PV аренды = 10 000 / 0.8 y
Когда PV аренды превышает PV владения, то выгоднее приобрести квартиру в собственность, а не жить в ней в качестве квартиросъёмщиков.
Поскольку было допущено, что расходы на содержание квартиры и налоги на недвижимость зафиксированы в реальном исчислении, значит Y - реальная процентная ставка.
Раз нет конкретных сроков, инфляция в расчёт не принимается. Реальная и номинальная дисконтные процентные ставки до выплаты налогов = 3% в год. Тогда реальная ставка после выплаты налогов будет 2,1% годовых.
PV владения = 200 000 + 3120 / 0,021 = 348 571 $
PV аренды = 10 000 / 0,021 = 476 190 $
Значит, при наличии доступных средств, выгоднее приобрести квартиру.
Решение о покупке недвижимости или её аренде – инвестиционное решение. В действительности, 200 000 дол, вкладываются для того, чтобы получить в будущем выгоду, равную сэкономленным (с учётом уплаченных налогов) арендным платежам. С позиции PV (приведённой стоимости) экономится 127 619 $ ( т.е. 476 190 – 348 571 ) Это значение NPV – инвестиции в покупку квартиры.
Разница PV арендной платы и PV затрат в собственности очень чувствительна к размеру самой арендной платы. Которая, в свою очередь, может резко меняться.
Точка безубыточности в арендной плате находится путём приравнивания PV цены владения к PV арендной платы и нахождения значения Х:
Х / 0,021 = 200 000 + 3 120 / 0,021
Х = 0,021 х 200 000 + 3 120
Х = 4 200 + 3 120 = 7 320
Если величина арендной платы меньше 7 320 $ в год, будет лучше продолжать арендовать квартиру, чем становиться её владельцем.
Отсюда общий вывод: Прежде чем принимать важные инвестиционные решения, рассчитайте их, или предоставьте это сделать профессионалам.
Leave a Reply